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          旅游地产日渐降温 不少项目变现不易

          中国旅游网www.paishan.net2016-11-13

          房地产市场遭遇全国性政策“刹车”,旅游地产这一昔日的楼市热点领域也继续“降温”。一方面,旅游地产价格经过多轮上涨,概念逐渐泛化,市场分化严重;另一方面,限购限贷风潮同样将旅游地产笼罩其中,同时一些旅游地产项目华而不实,变现困难,再加上未来可能出台的房地产税,“度假房”将会变得越来越“想说爱你不容易”。

          旅游地产陷入“冰火”两重天

          前些年,天津市民孙先生退休后先后在长白山、博鳌、武夷山等地购买了房产,作为养老休闲度假的去处。“冬天在博鳌过,夏天住长白山,熟悉我的人管我叫‘候鸟’。”让老孙得意的是,这些当年为提高养老品质购买的房产,如今价值翻倍甚至是数倍。

          为休闲度假提供居所并兼顾保值增值价值,这是不少市民选择旅游地产的初衷。据记者观察,差不多在十几年前,在黄山、武夷山、日照、博鳌等众多休闲旅游度假景区,花20万元在这些地域的非热点区域购置一套90平方米左右的房产并非难事。但如今,随着市场整体水涨船高,曾经低投入高回报的旅游地产早已不再。

          以三亚为例,国家统计局公布的数据显示,三亚新建商品住宅价格今年9月份继续环比上涨1.2%,市场每平方米均价接近2万元。有分析指出,旅游地产的购买对于消费者而言本身就带有一定的冲动性,而三亚如今动辄上百万的房价,早已脱离“任性”选择的范畴了。

          随着旅游地产概念的逐渐泛化,市场分化在所难免。近日,为期3天的海南陵水城市营销暨旅游地产推介活动来到成都,陵水黎族自治县19家房企共带去20个房产项目。展会现场就成交商品房16套,总成交金额达2030万元。据陵水县政府有关负责人介绍,上半年,陵水商品房销售面积达107.5万平方米,同比增长59.2%,销售额为172.9亿元,同比增长40.7%,市场依旧卖得好。

          但与此同时,在一些复制海南模式的地区,如云南、吉林、广西等地,旅游地产的销售情况却并不乐观。有在云南置业的外地游客抱怨,在全国房价高涨的背景下,由于在一二线城市买房投 资成为奢望,他转而投向云南旅游地产,却发现变现能力并不乐观,短时间内很难收到回报。

          面对国内旅游产业由观光旅游时代向休闲度假时代的转型升级,上市公司武汉三特索道从一家旅游客运索道经营为主的企业,逐渐向景区及景观房地产开发经营领域拓展,不过今年前三季度的经营状况却不乐观。

          据其在10月27日晚披露的三季报显示,前三季度,公司实现营收3.54亿元,归属于上市公司股东净利润-775.38万元。公司2015年度实现归属于上市公司股东的净利润4300万元,预计今年实现净利则跌至-4500万元至-2500万元,旅游地产业绩低于预期被列为重要原因之一。

          不少项目华而不实变现困难

          原本寄托了人们养老安居和增值期望的旅游地产,为何市场距离预期越来越远?专家分析,这从旅游地产的投 资阶段开始就埋下了伏笔。

          记者发现,国内旅游地产项目一般都远离市区,有的填海造陆而成,所在地块称之为某“岛”或“城市”,在同一时间集中有较大的供应数量。例如广告投放堪称“狂轰滥炸”的海南某旅游地产项目,最低销售单价仅5600多元,总占地面积达12000亩,仅开盘销售面积就达136万平方米,供应堪称“巨量”。

          从供需关系看,如此大量的房地产短时间内集中供应,必然会在区域内造成市场供应的过量。随着市场渐趋冷静及消费者回归理性,人们逐渐意识到,进入二手市场的旅游地产很难变现,或者“卖不上价”。即便进入租赁市场,一方面,房屋闲置时节基本是旅游淡季,租客本来就不多;另一方面,进入旅游旺季,房主自身也有度假住宿需求。而且附近房屋区域本来就有大量可供租赁房产,租金同样不会太高。

          近年来,投身旅游地产的房地产企业众多,既有恒大、碧桂园、万科、华侨城等这些实力雄厚的开发商,还有地方性的小开发商。据业内人士透露,为从旅游地产市场中分一杯羹,不少开发商采用的是开发一个楼盘注册一家公司的模式,一旦项目开发完毕,公司通常会注销,消费者在后期遇到房屋问题通常投诉无门。而且,这些小公司在旅游地产开发上并不专业,开发模式基本与常规住宅无异,难以体现旅游地产特色,忽视了消费者的真正需要,项目华而不实。

          记者在北方沿海某人工岛上走访看到,这里在临近沙滩海水浴场的地方修建了一批别墅项目,对外打出“沙滩海景房”旗号。不过每年进入11月份,这处沙滩海水浴场会停业,别墅所依傍的海景显得名不副实。有房主抱怨,由于距离市中心超过30公里以上,过于偏僻,这里真正的住户寥寥无几,夜晚格外阴森。到了旅游旺季游客往来频繁,又过于吵闹。她早有出手之心,但在中介挂了半年之久却鲜有人问津,成了名副其实的烫手山芋。

          其实,同省不同区域之间、南北方之间都有较大差距。不少地产商将海南旅游地产的模式套用在其他区域,不见得适用,事实证明甚至会事倍功半,消费者的接受度并不高。

          承载品质项目凸显价值

          旅游地产也并非“一无是处”。地产行业观察人士康红恩判断,最近几年,由于全国很多城市的雾霾、异常气候等问题,未来5到10年间,大城市将迎来一波迁移和迁居的热潮,旅游地产将有很大潜力。

          越来越多的公司跨界进入旅游地产领域。从事钢铁、煤炭生产销售的安泰集团今年7月出炉资产重组方案,拟购标的同元文化主营业务为文化旅游及配套地产。早在去年10月,春秋航空大股东春秋集团就宣布进军日本旅游地产,与日本阳光不动产株式会社达成战略合作协议,率先在日本合资、经营“春秋阳光酒店”。今年3月,春秋集团旗下上海春秋投 资管理有限公司又与日本财马科斯集团签署战略合作协议,将携手在日本发展观光型酒店。

          但分析师提醒称,旅游地产本质上是一个既考验资本运作又考验企业经营的产业,项目兼具地产及旅游的特殊性,跨界进入的公司需要平衡考虑很多问题。

          旅游地产既不是单纯的房地产项目,也不是孤立的旅游景点。由于国内旅游地产的概念还不够成熟,业内开发企业对服务和配套的重视普遍不足,有不少是追逐短期利益,物业服务往往也跟不上。戴德梁行中国区商业地产服务部高级助理董事孟祎表示,旅游地产项目需要提供更加精细、人性化的服务和高标准硬件设施,注重商业价值的提升。

          除了养老购房,近几年房地产市场的需求,使购房者不得不考虑旅游地产的保值增值是否合适。严跃进建议,应选美誉度高的知名品牌开发商。一般情况下,品牌开发商具有较丰富的开发经验和较强开发能力,且有足够的资金作保证,在同样的市场条件下,抗风险能力相对较强。同时还要考虑空置和物业管理问题。旅游度假产品受地理位置限制,在投 资者无法入住的时间里,会存在相对较长时间的空置,而要盘活资源就涉及物业经营管理。所以,投 资者除了必须重点考察项目所在的旅游市场发展前景,除项目配套设施、物业的装修程度外,更要考虑项目的运营模式。

          有海南购房者就曾反映,当地雨季来临时房屋内被大水漫灌,家具普遍被泡,而自己直到几个月后去居住才发现,这期间并没有人提醒。长此以往,购房者的利益不但受到损害,实际居住的热情也将大大减弱,恶性循环下去旅游地产将变得越来越华而不实。

          专家提醒,购房者购房前还要搞清楚该旅游地产项目是商业性质还是住宅性质,土地年限是多少。在某些区域,有不少旅游地产项目是既有住宅用地,又有商业用地,即使是有些住宅项目,也只有50年产权。

          旅游地产通常是购房者刚需住房外的补充。随着全国房地产信息联网,房地产税的征收也提上日程,未来拥有多套房产的持有成本,也将是购房者不得不考虑的问题。

          来源:中国经济网/毛振华编辑:CNT-2
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